「ホテル・旅館」の記事

日本初の「スマホひとつで“旅するように暮らす”アパートメントサービス」をうたうOYO LIFE（オヨライフ）が、3月28日にサービスをスタートした。

サービスを運営するOYOはインドのホテルベンチャーで、ヤフーと合弁会社をつくって日本の賃貸住宅事業に参入する。同日開催されたメディア向けの説明会ではOYO CEOのリテシュ・アガルワル氏、OYO TECHNOLOGY&HOSPITALITY JAPAN CEOの勝瀬博則氏、ヤフー株式会社代表取締役CEOの川邊健太郎氏が登壇、日本攻略の展望を豪華なプレゼンで力説した。

既存の業界を大きく変えるOYOはまさに「黒船」だ

まさに華々しい船出ともいえるOYO LIFEであるが、まずOYOとは何なのかを簡単に説明しておこう。OYOはインドのホテルベンチャーとして知られており、10カ国500以上の都市で約18,000軒のホテル・住居などの運営、リース、フランチャイズを業とする。ホテルブランドの規模でいうと世界で7番目の規模で、業界では知られた存在だ。

そのOYOが日本へ進出、ただしホテル業ではなく、ヤフー株式会社と合弁会社を設立、賃貸住宅事業に本格参入するという。OYO LIFEのサービスを展開する主体となるのが、今回新たに合弁会社として設立される「OYO TECHNOLOGY&HOSPITALITY」だ。

OYO LIFEのサービスで特徴的なのは、スマートフォンひとつで契約が可能な点だ。敷金・礼金や仲介手数料はかからず、家具・家電付き、Wi-Fi通信費等の料金も込み。スマートフォンで物件探しから入居まで、さらに退去の際は書面での通知も不要という(賃貸期間などによって例外もあり)。高い初期費用や不明瞭な料金体系をはじめ、手間のかかる入居手続きといった通常の賃貸借契約と対極をなすシステムだ。

さらに3日間の“住み試し”も可能といい、実際に住んでから契約の検討ができるというのも斬新。まさに“ホテルのように部屋を選ぶだけ”である。まずは東京都23区を中心にサービス提供を開始するというが、料金は賃貸住宅相場と比較して割高な印象だ。ただし、通常の賃貸借契約で負担する初期費用から勘案すると、1年半までの入居であれば割安になる目安で賃料設定しているという。アナログな日本の賃貸物件事情に警鐘を鳴らす存在とも言えそうだ。

通常、日本で賃貸物件を借りようとする場合にはまず物件探しから始まる。賃貸情報サイトなどで情報収集し不動産会社を訪れるのが一般的だろうか。実際の契約には連帯保証人が求められ、さらに多くの公的書類を揃える。家主や管理会社の審査を経て、敷金、礼金、仲介手数料、保険料なども支払う。昨今では保証会社との契約（保証料の支払い）が必要なケースも多い。実際の引っ越しまでに1ヶ月ほどは要するだろうか。そのようなある種“アナログ”な業界にとってOYO LIFEは黒船襲来ともいえる。

OYO LIFEの抱えるリスクとは？

筆者はホテル評論家を生業とするが、不動産分野の話題にもかかわらずインドの“ホテルベンチャー”ということもあってか、OYO LIFEの正式なリリース前にラジオ番組を皮切りにいくつかのメディアから執筆の依頼もいただいた。

幸運だったのは、ホテル評論家になる以前に、賃貸専門をはじめ不動産管理会社の顧問を務めていた経験もあり、賃貸住宅のリアルな現場を経験していたことだった。直近の寄稿ではOYO LIFEについて“与信”と“サブリース”という点からのリスクについて問題提起した。

不動産賃貸管理の現場における代表的なリスクは家賃滞納だ。家賃滞納自体も問題であるが実際の回収には相当な労力を要す。保証会社の利用が必須という契約も増えているが、滞納賃料の回収に加えて物件の明け渡しも難題。滞納を続けた上、物件に“居座る”ケースは深刻だ。実際に現場を訪問すると契約上の賃借人と異なる人物が居住している場合もあるし、それが反社の人物であったり、組織犯罪のアジトだったこともある。ゆえに入居申込者に対する与信は非常に重要だ。

鍵を交換してしまえばいいという発想もあるが、それは違法であり逆に損害賠償を請求される場合もある。そもそも、賃貸人ではない不動産管理会社による滞納賃料回収や明け渡し交渉は弁護士法に抵触する恐れがある。

OYO LIFEは後述のとおり賃貸人なので直接交渉できるが、一般的にはこのような居座りケースは、明け渡し訴訟から強制執行という法的手続きによる解決となるだろう。費用も期間もバカにならない。同時に未払い賃料の請求訴訟も提起することになるが、判決は得られても財産や給料の差し押さえは困難なケースがほとんどだ。連帯保証人も然り。そもそも連帯保証人に支払い能力があれば訴訟までには至らないだろう。

話を戻して、OYO LIFEはスマートフォンひとつで全てコト足る利便性をうたうが、通常の賃貸物件の契約で、前述したような多くの公的書類が求められたりアナログで煩雑な手続きが伴うのは与信という側面もある。住民票や源泉徴収票・納税証明などの提出は、本人の素性、収入や勤務先の確認といった役割も兼ねている。更に連帯保証人を付することで様々なリスクを回避している。このように、不動産賃貸業界がアナログなのにはそれなりの理由もあるのだろう。

頭書の説明会ではこれらリスクについての説明がなかった。質疑応答の時間でも日本進出の経緯やビジネスモデルなどの質問が相次ぐ中、時間オーバーで打ち切られ、筆者が質問できる機会は得られなかったものの、OYO LIFE Head of Revenueの山口公大氏に質問する機会をいただいた。

「簡単すぎる」がゆえの懸念点はあるも、今後に期待

まず、具体的に「与信」についての質問に「OYO LIFEではクレジットカード決済によりリスクを回避している」という。悪意ある転貸やクレジットカードそのものの利用停止、居座りといった再質問に対しては「実際の事業を進めていく中で解決法を模索していく」と語るにとどまった。

通常の建物賃貸借契約であれば仲介業者を通すのが一般的であることは前述したが、実際の契約に際しては法令の要請で有資格者立ち会いによる重要事項説明がなされる。OYO LIFEがそのような面会を経ずして、スマートフォンひとつで入居から退去まで可能にしているのは、物件のオーナーから借り上げ転貸するサブリースの方式をとっているからだ。すなわちOYO LIFEは仲介業者ではなく賃貸人そのものなのである。

サブリースについては、物件オーナーへの賃料保証が重要なテーマだろう。瑕疵(かし)ある物件でニュースとなった“賃貸アパート経営”の問題では、サブリースに関連し物件オーナーへの賃料保証をうたいながら、事情が変更になったからと契約を反故にした実態も報道された。サブリースの賃料保証について前出の山口氏は「契約期間内の保証は確実に履行していく」とOYO LIFE におけるサブリース契約の安全性について説明した。

諸々懸念について述べてきたが、そもそも日本の賃貸住宅事情を一変させるような革新的なビジネスモデルだけに、OYO LIFEが大いなる可能性を秘めていることは間違いない。ITを駆使した最先端のシステムを掲げるだけに、筆者のような懸念を払拭する革新的システムが導入されることも期待したい。

収支や入居率などをスマホ一つで確認できるような、オーナー向け管理システムのようなサービス提供や、申込者の与信についてもいまの常識では想像がつかないような斬新なシステムが今後開発されるのかもしれない。いずれにせよ、住居だけに安心・安全の担保といった点からもOYO LIFEの展開は注目すべきだろう。

2018年、インバウンド訪日客が3,000万人を超えた。東京五輪を控え、ますますインバウンドの増加が見込まれる。そうしたなか、懸念されているのが宿泊施設の枯渇だ。この問題を少しでも解消するべく、デベロッパーの動きが活発になってきた。

まず、野村不動産。同社はこれまでホテル事業には参画していなかったが、2018年11月に「ノーガホテル上野」を始動。東上野という、少しニッチな場所にホテルをかまえた。だが、上野地区は観光資源が豊富。上野駅の西側には上野恩賜公園を中心に、パンダを飼育する動物園や世界文化遺産となった国立西洋美術、藤堂高虎や天海僧正による上野寛永寺がある。そして少し足を伸ばせば、浅草寺にもアクセスしやすい。

特に浅草寺はインバウンドに人気のスポットで、連日、雷門の前で外国人が写真撮影を行っている。さらに、もう少しするとサクラの季節だ。上野恩賜公園や隅田川のサクラを目指して来日する外国人であふれることは間違いない。以前、上野公園で花見をするという同僚たちに合流する際、まったく身動きが取れなかったのを憶えている。

ここに野村不動産のねらいが見え隠れする。前述したように、同社がホテル事業に参入するのはこれが第一弾だ。失敗はしたくないだけに、観光資源が豊富で、インバウンドの集まりやすい地でノウハウを蓄積するというのは自然な流れだ。なお、今後もノーガホテルブランドを各地で展開する予定だ。

ホテル・レジデンス・スモールオフィスからなる複合施設

一方、安田不動産はコンセプトのユニークさで勝負をかける。東京・日本橋浜町にオープンした「HAMACHO HOTEL&APARTMENTS」は、その名前のとおり、ホテルとレジデンス、スモールオフィスが一体化した施設だ。

ホテル・レジデンス・オフィスが一体化した複合ビルは東京の中心地に集まっているが、その多くは高層ビルによる高級路線だ。だが、HAMACHO HOTEL&APARTMENTSは地上15階と、高層ビルに入居する高級路線のホテルに比べれば若干見劣りする。そしてオフィススペースも少人数で利用する規模のものが中心。ただ、そのぶん敷居が低く、利用しやすいというイメージが強い。

そして何よりも、ホテル客とレジデンスに住む客とのコミュニケーションを重視しているのが特徴だ。ホテルのエンタランスは共用で、宿泊客とレジデンスの住人が交流できるようになっている。さらにチョコレートショップ「nel CRAFT CHOCOLATE TOKYO」を設け、このスペースでチョコレート職人による「手しごと」を見学できる。そしてチョコレートショップに併設されるカフェでは、ワークショップが開催され、宿泊客と地元住民のコミュニケーションを図る。

共通するのは地元産業との連携

そして両ホテルには共通する特徴がある。それはホテル立地付近の地域との連携を大切にしていること。ノーガホテル上野は、東上野に立地していると前述したが、この地域は職人の街でもある。江戸切り子や銀食器といった職人の手によるプロダクツをホテルで利用・購入できる。

またHAMACHO HOTELも地域住民とゲストの交流の場とすることを掲げている。nel CRAFT CHOCOLATE TOKYOのほか、宿泊客や街の人に提供するパンの工房も備えている。こうした食品により「日本橋浜町自家製」を掲げ、特色にしているのだ。

インバウンド観光客による「爆買い」はひとまず落ち着いた。その頃に売れたのは家電製品やブランド品だった。家電は日本製品の性能が高いことが彼らの消費を促し、ブランド品は日本のショップに対する信頼性が高かったため売れた。それが少しずつシフトし、「地元でしか買えないもの、地元でしか食せないもの」が外国人に受け始めている。

さらに言えば、両ホテルには宿泊料金にも共通点がみられる。例えばダブルルームの場合、だいたい15,000～30,000円だ（シーズンやプランによって変動、スイートルームはのぞく）。つまり、2人で宿泊すれば、1人あたり10,000円を切る宿泊費で済ませることもできる。

旺盛なインバウンド需要によって、今やビジネスホテルでさえ1泊1部屋10,000円以上ということも珍しくはない。そう考えると狭いシングルのビジネスホテルよりも、ミドルクラスのダブルに泊まるという選択肢も悪くはない。もっとも、伴侶や恋人、友人などと宿泊し、宿代を折半しないとコストパフォーマンス的にはビジネスホテルに劣るが……。

いずれにせよ、両ホテルは客室数100～200とそれほどの規模ではない。ただ、訪日外国人を刺激しそうな“地元の産物”などと連携することで、特色を打ち出そうとしている。宿泊施設の枯渇を見据えたホテル開業は続くだろうが、訪日客のニーズの変化もはじまっているなか、地域密着型を特徴とした今回の両ホテルのように、コンセプトを際立たせた宿泊施設が増えていきそうに思われる。

「レジャーホテル（ラブホテル）」の“一般ホテル化”が進んでいる。

その理由は宿泊業全体の活況にある。業態としては「レジャーホテル」に区分されるものの、淫靡な雰囲気は皆無で、リゾートホテルレベルのクオリティを担保できるような施設が増えてきているのだ。こうした流れについて、詳しくはこちらの記事で詳しく説明している。

今回はそんな、一般ホテル的なコンセプトやサービスなどを持つ“特徴的なレジャーホテル”を紹介し、そこから見える各ホテルの人気のポイントについて考察していこう。

水をモチーフにしたレジャーホテル

レジャーホテル業界でも、クオリティの高さとラグジュアリー感でその名を知られるのが「WATER HOTEL S国立」（4号営業）。中央道の国立府中インターチェンジ至近に位置する。いわゆるラブホテルをイメージするような淫靡な雰囲気は皆無だ。ホテル名のとおり、至る所で水をモチーフにした設備や仕掛けがあり、客室で供されるミネラルウォーターにまで気遣う。

客室はスタンダードからデラックス、スイートまで様々なタイプがある。最も安い客室で休憩利用が6,900円から、平均で9,000円～1万円といったところ。最も豪華な「フォーシーズンズスイート2」になると1万8,000円から、宿泊は3万2,000円～で設備も豪華だ。露天ジャグジーやスチームサウナブース、カラオケ（DAM）に60インチ4K液晶TVなどを備える。

ルームサービスの供食体制も感動的。高級シャンパンやワインなどホテルとは思えない驚きの低価格で提供されている。

厳選された食材を使ったバラエティに富んだメニューは、本格的な厨房で調理される。原価率はなんと60％を超えるというから驚くが、そもそもレジャーホテル業界では、料理や飲み物で利益を出すという発想がない。駐車場には品川ナンバーなどの高級車も目立つ。最高級ルームで豪華な食事をしても都心のラグジュアリーホテルの素泊まり料金でお釣りが来る。“わかっている人”のリゾートなのだろう。

スイーツショップのようなレジャーホテル

次は、2017年1月に開業した「ホテル＆スイーツ フクオカ」。福岡で話題のレジャーホテル（4号営業）だ。

ロビースペースに隣接するのはスイーツのショーケース。白を基調とした清潔感溢れる空間はまるでスイーツショップだ。ロビーにはカフェスペースもある。ショーケースには美味しそうなスイーツが並び、後ろにはガラス越しのスイーツキッチンもある。

とはいえここはレジャーホテル。店員はいない。ショーケースの後ろにトレーが置かれておりゲスト自らスイーツをピックアップする。このシチュエーションで想像するのは、ショーケースの前で彼女が指さすスイーツを向こうにいる彼がトレーにピックアップしている光景だ。リゾート感ある外観や空港近くという立地もあり、スイーツ目的のゲストなど一般ユースの需要もあるという。

スイーツブッフェはデイユース・宿泊共料金に含まれており、滞在中はカフェスペースでもゲストルームでも、好きなだけスイーツを楽しむことができる。

大きな窓から注ぎ込まれる自然光には、レジャーホテルの雰囲気は皆無。レジャーホテルの定番にして、得てして食べるのに難儀するローテーブルを採用しているミスマッチホテルは多いが、このホテルのこのナチュラルな客室には計算されたくつろぎの仕掛けがある。ソファとテーブルの高さは食事をするのに抜群のバランスで、自宅のようにくつろげる。

ブックショップのあるレジャーホテル

立地によっては“ホテルのご当地フィーチャー”の傾向は強まっている。京都でいえば古都の雅といったコンセプトの一般ホテルは多く、奈良に立地する「HOTEL Mai Sakura」はレジャーホテルにして、随所に古都をイメージするデザインがある（新法営業）。

ロビーから客室まで至る所で雅に触れることができる一方、驚いたのはおおよそレジャーホテルには見られない施設、設備のラインアップである。複合型ホテルを謳う進化型レジャーホテルだ。

エントランスを入ると真正面には、なんとブックショップ＆ラウンジ「桜書店」があり、食、旅、美や洋書など幅広いジャンルの本が並ぶ。書店に隣接するのは、寝転べる畳スペースとコミックコーナー。家族での利用もあるというホテルにして、子供がはしゃげそうなエリアである。その他、カラオケやゲームコーナー等のアミューズメントスポットも併設、全て無料である。レジャーホテルの雰囲気を残しつつ、もはやその枠を超えている。

奈良駅から徒歩5分という好立地にして、奈良公園や東大寺といった有名スポットへも好アクセス。新法ホテルで出入り自由ということもあり、観光やビジネス目的の利用も多く、それぞれに対応する客室が用意されている。訪日外国人旅行者の利用も増加する中、一般ユースの需要が3割を超えるというから驚く。

一般的にレジャーホテルは回転率が命といわれるが、こちらではフリータイム等の時間拘束に余裕を持たせており、一般利用の使い勝手も良いのだろう。

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業界の既成概念を覆した融通無碍な発想は、宿泊業としての価値を見いだす現代のレジャーホテルに新風を吹き込んでいる。ホテルはハード・ソフト・ヒューマンといわれるが、人的サービスの希薄な業態だからこそ、ゲストが何を望み欲するのかというあくなきヒューマンの探求が続く。人間の"本能"に根付き直結する業態だけに解を導き出す努力にはリアリティがある。

「瀧澤信秋のいろはにホテル」、次回は最近話題沸騰の「カプセルホテル」について。進化し続けるカプセルホテルの最前線とは？

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