虎ノ門再開発にみる“創業地”に込めた森ビルの強い想い

虎ノ門再開発にみる“創業地”に込めた森ビルの強い想い

2016.04.18

江戸城を築いた名将・太田道灌が「虎は千里行って千里帰る」ということわざにあやかって、出陣の際に通った門を「虎ノ門」と名付けたという。これは東京・虎ノ門の由来の一説だが、これほど雄々しい地名は都心部ではあまり見かけない。道灌が通ったとされる門はすでに撤去されているが、地名としてかの名将の偉業を今に伝えているといえよう。そして現在、地名に劣らない雄々しさで、この地に「虎ノ門ヒルズ」がそびえている。

2019年の竣工を目指し急ピッチで計画

プレゼンテーションを行う森ビル 代表取締役社長 辻慎吾氏

この虎ノ門ヒルズのデベロッパーである森ビルが、この地区の再開発についての発表会を開催した。プレゼンテーションを行った同社代表取締役社長 辻慎吾氏によると、2016年中に「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」「虎ノ門ヒルズ レジデンスタワー」を着工、両ビルとも2019年の竣工を目指すとしている。さらに2022年度を目標に「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」を竣工させるとした。つまり、現在営業している虎ノ門ヒルズに加え、3棟のタワーがこの地に新たに生まれることになり、都内でも有数の高層ビル群地になる(発表されたビル名はすべて仮称)。

それぞれの概要は以下のとおり。ビジネスタワーは36階建てで約94,000㎡(約28,000坪)のオフィススペースと、約6,300㎡(約1,900坪)の商業施設からなる。レジデンスタワーは地上56階建てで約600戸の住宅を提供する予定。ステーションタワーは、虎ノ門ヒルズと同等規模となる予定で、東京メトロが約20年ぶりに開業する新駅「日比谷線虎ノ門新駅」(仮称)の上に建ち、オフィスや商業施設、ホテルなどが入居する複合ビルとして利用される。

会場で展示されていた2種類の模型。左の写真は北側から眺めた想定。左のビルからビジネスタワー、虎ノ門ヒルズ、レジデンスタワー、ステーションタワーと並ぶ。右の写真は南側から眺めた想定。この場合、一番左のビルがステーションタワーだ
オフィス、住宅、ホテルなどからなる虎ノ門ヒルズ

これほど大規模な再開発に対して需要があるのかどうかという疑問が生じるが、森ビルには勝算がある。それは現在開業している虎ノ門ヒルズの営業状況がきわめて良好だからだ。 虎ノ門ヒルズはオフィス、住宅、ホテル、カンファレンスからなる複合施設だが、約100,000㎡(約30,000坪)のオフィスエリアはほぼ満室稼働、住宅エリアの分譲は竣工時に完売、賃貸の稼働率は90%以上、ホテルは宿泊単価が高いのにもかかわらず約85%の稼働率、カンファレンスは開業以来2年で800のイベントが開催され、のべ23.5万人の来場があった。つまり、虎ノ門ヒルズ1棟では、さばききれない状態といえるのだ。

東京オリンピックによる需要増に期待

加えて東京オリンピック開催によるグローバル需要の取り込みを見込んでいる。事実、辻社長は「ビジネスタワーとレジデンスタワーを2019年に竣工するのは、東京オリンピック・パラリンピック開催に間に合わせたいため」と、その野望を隠さない。オリンピック開催までの期間は海外からの需要を取り込む好機であるうえ、虎ノ門が東京・港区という好立地にあることも拍車をかける。というのも、日本には約3,100社の外資系企業が進出しているが、そのうちの788社が港区に拠点をかまえ、外国人居住者が18,000人以上も集まっているからだ。千代田区で約2,600人、中央区で約5,600人であることを考えると、港区にいかに外国人居住者が集まっているのかがわかるだろう。

日本資本の重厚長大な巨大企業は大手町や丸の内に集中しており、そうした企業が簡単に本社機能を虎ノ門に移すとは考えにくいが、海外からの進出企業やベンチャーに対し、オフィスを提供しやすい条件にあるのは確かだ。

今回発表された再開発のなかでも注目なのが、日比谷線に新駅が開設されることだろう。新駅の建設事業は東京メトロとUR都市開発機構によるもので、やはり東京オリンピック開催に間に合わせて2020年に供用開始、最終的な完成は2022年を目指す。新駅に関して森ビルは事業主体ではないが、相当な期待を寄せていると考えてよい。というのも、虎ノ門ヒルズは銀座線・虎ノ門駅から若干離れた位置にあり、“陸の孤島”感が否めない状況にあったからだ。

だが、新駅が完成すれば地下鉄直結となり、ビルとしての利便性が増す。さらに野村不動産が進める再開発とも連携し、銀座線・虎ノ門駅から虎ノ門ヒルズへの地下通路も計画されている。“駅直結”は一級のオフィスビルを満たす絶対条件。これまで外を歩かなければアクセスできなかった虎ノ門ヒルズにとって、駅直結はノドから手が出るほどほしかった“機能”だったにちがいない。

加えて大型のバスターミナルも設置する。地下鉄直結と合わせ、アクセスのしやすさを大幅に向上させる予定だ。

左:ビジネスタワーに開設されるバスターミナルのイメージ。右:低層部は緑地を生かした遊歩道になる(写真提供:ともに森ビル)

六本木・虎ノ門、両ヒルズが同一路線上に!

日比谷線の新駅開設は駅直結というメリットを生むだけではない。森ビルの象徴的な存在である六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズが、1本の路線上で結ばれることになるのが最大の利点といえよう。両ヒルズが有機的に連携するのにこれほどの好条件はない。さらに、新駅と六本木駅のあいだにある神谷町駅周辺の価値がグンと上がってくることが予想できる。

解体作業が進む「虎ノ門10森ビル」。ここにビジネスタワーが着工される。奥に見えるのが虎ノ門ヒルズ

森ビルは1960年代から「ナンバービル」と呼ばれる戦略を採ってきた。これは創業者の森泰吉郎氏による施策で、数多くのオフィスビルを特定の地域に集中させ、高度経済成長によるオフィス需要に応えてきた。「虎ノ門00森ビル」などと名称をつけたため、ナンバービルというわけだ。

実はこのナンバービルが虎ノ門から神谷町にかけて数多く存在している。両ヒルズに挟まれたこの地域の価値が上がれば、高度経済成長を支えたこれらのナンバービルの再開発に着手しやすくなる。事実、今回発表されたタワーは、ナンバービルを解体した跡地に建設されるものだ。

ヒルズ開業で存在感を高める虎ノ門

虎ノ門は、北側の“行政の街”霞が関と南東側の“サラリーマンの街”新橋に挟まれ、いまいちその存在感を示せなかったイメージが強い。だが、2年前の虎ノ門ヒルズ開業以来、その注目度が一気に増している。辻社長は虎ノ門を指して「ここから、いつか東京が必ず世界一の都市になる」と強い想いを込めるが、これは、この地域が森ビルの“創業地”であるからにちがいない。

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自動運転とMaaSが世界の共通言語に? 「CES 2019」で自動車会社は何を語ったか

清水和夫の自動運転ソシオロジー 第14回

自動運転とMaaSが世界の共通言語に? 「CES 2019」で自動車会社は何を語ったか

2019.01.23

テックの祭典に見る自動車業界の現在地

キーワードは自動運転とMaaS? 自動車大手は何を語ったか

日本では産官学の自動走行システム研究が進行中

テックの祭典といわれる「CES 2019」を取材するため、新年早々から米国・ラスベガスに飛んだ。CESはもともと家電ショーの位置づけだったが、最近は自動運転やAIなどのテック系イベントに様変わりしている。

アウディはコネクト技術を披露、日系サプライヤーも健闘

今では自動車産業とIT企業が押し寄せるショーになったが、自動車メーカーがCESに参加するようになったのは2011年頃からだ。当初はドイツのアウディが電気自動車(EV)「e-Tron」のコンセプトカーを発表して話題となった。私が初めてCESを取材したのは2014年だが、その時もアウディが「ヴァーチャルコックピット」という新しいアイディアを提案していた。

今年のCESではアウディだけでなく、メルセデス・ベンツや韓国のヒュンダイにも勢いがあった。さらに、大手サプライヤーも独自の技術を披露していた。CESの常連であるアウディはサーキットを使い、バーチャルリアリティーを体験できるイベントを開催。そこそこのスピードで走る「e-Tron」の後席に座ってヘッドギアを付けると、視界に入ってくるのはサーキットの景色ではなく、異次元のサイバー空間だった。

アウディは電気自動車「e-Tron」を使ってヴァーチャルリアリティー体験を提供

アウディの狙いは、コネクト技術を使うことだ。車内でいろいろなエンターテイメントが楽しめるのに、実際のクルマの動きとサイバー空間で繰り広げられる動きが同期しているから、車酔いを起こさないというのが売りになっている。この映像システムは、ベンチャーのホロライド(holoride)社とコラボして開発したシステムであり、2022年頃には実用化するとのことだった。

日系メーカーではデンソーやアイシン精機がドライバーレスのロボットカーを発表し、自動運転への意欲を見せた。興味深かったのはパナソニックで、電気で走るハーレーのコンセプトモデルをブースに展示していた。実際の事業化はまだ未定とのことだったが、日本のサプライヤーの頑張りは目立っていた。

完全自動運転と安全運転支援を両輪で研究するトヨタ

それでは、自動運転と「MaaS」(モビリティ・アズ・ア・サービス)について、自動車業界の巨人たちは何を語ったのだろうか。ここではトヨタ自動車とメルセデス・ベンツの発表を振り返ってみたい。

昨年のCESでは、移動や物流などの多用途で使えるMaaS専用次世代電気自動車(EV)「e-Palette Concept」をお披露目して話題を呼んだトヨタ。今年のCESで熱を込めて語ったのは、同社が「Toyota Guardian高度安全運転支援システム」(ガーディアン)と呼ぶ自動運転技術だった。プレゼンテーションを行ったのは、トヨタが米国に設立した自動運転や人工知能などの研究機関「トヨタ・リサーチ・インスティチュート」(TRI)のギル・プラット所長だ。

TRIが研究を進める自動運転技術「ガーディアン」とは

TRIでは、システムがあらゆる場面でクルマを運転する完全自動運転を「ショーファー」、基本的には人間(ドライバー)がクルマをコントロールし、危険が迫った時などにシステムがドライバーをサポートする技術を「ガーディアン」と呼び、この2つのアプローチで設立当初から研究を進めている。

社会受容性など、乗り越えるべき課題の多い「ショーファー」の実現にはかなりの時間を要する見通しだが、運転支援システムの延長線上にある「ガーディアン」は、交通事故を減らしたり、より多くの人に移動の自由を提供したりするためにも、一刻も早い実用化を期待したい技術だ。CESでガーディアンの説明に時間を割いたところを見ると、トヨタは自動運転技術の社会実装を、可能なところから進めていこうと考えているようで心強い。TRIでは2019年春、レクサス「LS」をベースに開発した新しい自動運転実験車「TRI-P4」を導入し、ガーディアンとショーファーの双方で研究を加速させるという。

レクサス「LS 500h」をベースとする自動運転実験車「TRI-P4」

一方、メルセデス・ベンツがCES 2019に持ち込んだのは、MaaSを見据えたコンセプトカー「Vision URBANETIC」だった。人の移動にもモノの輸送にも使えるこのEVは、「e-Palette Concept」のメルセデス・ベンツ版といったところ。未来のモビリティについて想像を掻き立てるコンセプトカーだが、このクルマが現実社会を走行する場合、自動運転が実用化していることは大前提となる。

メルセデス・ベンツのコンセプトカー「Vision URBANETIC」

自動運転とMaaSが業界共通の課題、日本の取り組みは

ほんの一部ではあるものの、CESで自動車業界の巨頭が発表したことを振り返れば、彼らが自動運転を喫緊の研究課題と捉えていて、将来の自社のビジネスにとって必須の技術だと考えていることが分かる。ちなみに、CES 2019を見て回った筆者の印象では、自動運転にまつわる技術面の課題は、多くがすでに解決済みであるような気がしている。

自動運転とMaaSの社会実装は、自動車産業を基幹産業とする日本にとっても避けては通れない課題だ。日本国内では、内閣府が「戦略的イノベーション創造プログラム」(SIP)の一環として自動走行システムの実現を後押ししている。

この取り組みでは、産官学が連携して5年にわたる研究・開発を進めてきた。自動車メーカーだけでなく、様々な企業や研究機関が英知を結集し、自動運転の基礎となる技術や、高齢者など交通制約者に優しい公共バスシステムの確立など、移動の利便性向上を目指してきたのである。

SIPにおける自動走行システムの研究成果については、2月6日、7日にTFTホール(東京・有明)で開催される「自動運転のある未来ショーケース~あらゆる人に移動の自由を~」というイベントで触れることができる。筆者も2月6日の「市民ダイアログ」(17時30分から)に参加して、自動運転で交通社会はどこまで安全になるかを議論し、市民の皆さんからも自動運転に対する様々な意見を頂戴する予定だ。この機会に是非、自動運転の最新技術とモビリティの未来像を体感してほしい。

打倒iQOSに挑むプルーム・テックの戦い、世界市場も見据えたJTの新製品

打倒iQOSに挑むプルーム・テックの戦い、世界市場も見据えたJTの新製品

2019.01.22

低温加熱式のJTがライバルと直接競合する高温加熱式に参入

専用リフィルも異なる3種類の製品で広範に網を張るプルーム・テック

海外市場でも兆し見えた加熱式たばこ、日本での成功がより重要に

日本たばこ産業(JT)が加熱式たばこの新製品、「プルーム・テック・プラス (Ploom TECH+)」「プルーム・エス (Ploom S)」の2製品を発表した。シェアトップのiQOSを追撃したいJTだが、ライバルに先行を許している今、どのような戦略を描いているのか。

JTが発表した加熱式たばこの新製品、プルーム・テック・プラス(左)とプルーム・エス

新たに高温加熱式に参入、ライバルと直接競合へ

新製品は、従来のプルーム・テックを改良したプルーム・テック・プラスと、シェアを争う「iQOS」(フィリップ・モリス)や「glo」(BAT)と同様の加熱方式を採用したプルーム・エスの2つ。iQOSとgloが高温加熱式であるのに対し、もともとプルーム・テックは低温加熱式と呼ばれる方式をとっていた。30度という低温で発生させた蒸気をたばこカプセルを通して吸うため、においが少ない一方、吸いごたえに乏しいともいわれていた。

低温加熱式で吸いごたえを追加したプルーム・テック・プラスと、高温加熱式のシェア奪取を狙ったプルーム・エスを投入

そこで、たばこ葉を増やすなどして吸いごたえを高めたのがプルーム・テック・プラスだ。その結果、本体が太く大きくなり、加熱温度も40度と少しだけ高くなったが、においの少なさはそのままに、吸いごたえをアップさせたことをアピールする。

プルーム・エスは高温加熱式を採用し、iQOSやgloと同様の吸いごたえを目指した。こうした高温加熱式は、たばこ葉を高温で蒸すことで蒸気を発生させるため、従来のたばことも異なる独特のにおいを発生させる。

JT副社長・たばこ事業本部長の岩井睦雄氏は、この独特の「におい」のせいでたばこの味わいに違和感を覚える喫煙者が多かったと話す。そのため、「満足度を高めるのは味わい」として、このにおいの低減に取り組んだという。

プルーム・エスでは、たばこ葉を熱する温度を200度に抑えた。これはiQOSの300度、gloの240度に比べて低く、これによって特有のにおいを抑えたという。

吸いごたえや加熱方式が異なる3製品をそろえる意味

JTは新製品投入後も既存製品の取り扱いを継続する。つまり、プルーム・テックのラインアップは3種類となる。iQOSも複数の製品があるが、こちらは機能の違いによって3種類に分けられており、プルーム・テックはそれに対して、吸いごたえや加熱方式によって異なる製品を用意したかっこうだ。

3つの製品を投入することで、選択肢を提供する

岩井副社長は「温度で選ぶ時代」と表現し、低温のプルーム・テック/プルーム・テック・プラスと、高温のプルーム・エスという選択肢によって「好みや生活環境、ライフステージの変化に合わせて、いつでも最適な選択ができる」ことを狙ったとしている。

たばこ事業本部長の岩井睦雄副社長

たばこ部分に互換性がないという問題はありそうだが、現在でも、においの少なさを重視して自宅ではプルーム・テックを吸いつつ、味わいを求めて喫煙所では高温加熱式の加熱式たばこ、と双方を使い分けている人が少なくない。そうしたユーザーに対して、「それぞれで求められるニーズを高いレベルで満たし、両方を提供するのが顧客満足度の最大化に繋がる」(岩井副社長)と判断し、製品開発に取り組んだ。

加熱式たばこ最大市場の日本から、海外市場を見据える

岩井副社長は新製品でiQOSからシェアを奪取し、「中長期的にはRRPカテゴリでもシェアナンバーワンを目指す」と意気込みを語る。

「RRP」とは「リスク低減製品」のこと。「喫煙にともなう健康へのリスクを低減させる可能性がある」と位置づけられる製品だ。

日本では法律上、液体にニコチンを含ませて販売することはできない。電子たばこは、このニコチンを含む液体を蒸気化させるため日本で販売できず、結果、加熱式たばこが普及したという背景もある。加熱式たばこの市場規模では日本が世界最大だが、iQOSが韓国や欧州の一部で販売を強化しており、グローバルでの市場拡大を狙っている。

JTは海外ではlogicブランドで電子たばこを販売している。海外での電子たばこ事業はありつつも、まずは製品の国内ラインナップを拡大して加熱式たばこのシェア拡大を図るとともに、紙巻きたばこを含むすべての製品の価値を向上させることで、市場の拡大に繋げたい考えだ。「日本での成功がグローバルでの成功につながる」と岩井副社長は強調する。

紙巻きたばことRRP製品の双方を拡充する
日本では加熱式、海外では電子たばこを提供中

紙巻きからの移行、数年以内に大きな山場

2018年は加熱式たばこが踊り場を迎えたと言われた。日本ではここ数年で急激に加熱式たばこの普及が進んだが、市場シェアが20%を越えたところでユーザー需要は一巡したとみられる。

ただ、プルーム・テックの全国販売の開始や、他社では直近のiQOSの新モデル投入などを経て、その動向から、需要の伸びは「足踏みしていたが、止まったわけではない」(岩井副社長)との認識にあるという。加えて、紙巻きたばこによる健康懸念の高まりや、オリンピックによる喫煙場所の規制といった外的要因もあり、「必ずシガレット(紙巻きたばこ)からRRPに移ってくる」(同)という見通しだ。

課題は、紙巻きたばことは異なり、デバイスを購入しなければならないというハードルの高さだ。一度購入した後、他社のデバイスへ移行しづらいという難題につながる。

他社の後追いとなった高温加熱式では、「差別化のポイントをしっかりと伝えていく」ことで買い替えを促進する。JTが主導する低温加熱式では、「若干下方修正したが、手応えも感じている」と岩井副社長は説明する。今後は製品の良さをアピールするために、喫煙者に直接説明をする営業スタイルを重視していく方針をとるそうだ。

JTは日本市場で紙巻き、加熱式のいずれでもシェアトップを目指す

JTは1社で複数の選択肢の製品を用意することで、消費者のニーズの受け皿を最大化しようと目論んでいる。この先にグローバルで展開する上で、ユーザーからどのような示唆が得られるのかを検証していき、海外での加熱式たばこの市場拡大にも乗り出していきたいと考えているようだ。

加熱式たばこは間もなく、国内市場シェアだけでなく、海外市場の争奪戦の行方も左右する正念場を迎える。